حاسبة الرهن العقاري في UAE.
القسط الشهري وإجمالي الفائدة وكامل التكلفة المبدئية في Dubai، مبنية وفق قواعد CBUAE والأسعار الحالية المرتبطة بـ EIBOR.
يُحسب القسط الشهري للرهن العقاري في UAE باستخدام صيغة الإطفاء القياسية: M = P × [r(1+r)n] / [(1+r)n − 1]، حيث P هو أصل القرض، وr هو معدل الفائدة الشهري (المعدل السنوي ÷ 12)، وn هو مدة القرض بالأشهر. وفقاً لـ Central Bank of the UAE: يمكن للمقيمين الأجانب الاقتراض حتى 80% LTV (للعقارات دون AED 5M)، ولمواطني UAE حتى 85%، وأقصى مدة 25 years، ولا يمكن أن يتجاوز إجمالي الدين الشهري 50% of income. تطبّق الحاسبة أدناه هذه القواعد وتعرض كامل التكلفة المبدئية في Dubai بما في ذلك رسوم DLD 4% ورسوم تسجيل الرهن العقاري.
AED 2,000,000
AED 30,000 شهرياً
تقدير استرشادي. تختلف الأسعار والرسوم والموافقات الفعلية حسب البنك والعقار والملف الشخصي والإمارة. استشر دائماً وسيط رهن عقاري أو بنكاً مرخصاً في UAE للحصول على عرض ملزم.
قواعد الرهن العقاري في UAE (CBUAE 2026)
| القاعدة | مقيم أجنبي | مواطن UAE |
|---|---|---|
| أقصى LTV (عقار < AED 5M، سكن رئيسي) | 80% | 85% |
| أقصى LTV (عقار ≥ AED 5M) | 70% | 75% |
| أقصى LTV (عقار ثانٍ، بأي قيمة) | 60% | 65% |
| أقصى LTV (off-plan) | 50% | 50% |
| أقصى مدة | 25 years | 25 years |
| السداد حسب العمر | 70 (براتب) / 65 (عمل حر) | 70–75 |
| أقصى نسبة عبء الدين | 50% of monthly income | 50% |
| أقصى نسبة قرض : دخل سنوي | 7× | 8× |
تفصيل التكلفة المبدئية: شراء عقار في Dubai
عند شراء عقار في Dubai (أو أي إمارة في UAE)، خصّص ميزانية لهذه التكاليف لمرة واحدة إضافةً إلى الدفعة الأولى:
| التكلفة | % من العقار | ملاحظات |
|---|---|---|
| الدفعة الأولى | 20–30% | نقداً، قبل أي رسوم |
| رسوم نقل الملكية DLD (Dubai) | 4% | تُدفع إلى Dubai Land Department عند النقل |
| عمولة الوسيط | 2% + 5% VAT | المعدل القياسي؛ تُقسم أحياناً مع البائع |
| تسجيل الرهن العقاري | 0.25% of loan + AED 290 | رسوم DLD لتسجيل الرهن العقاري |
| رسوم معالجة البنك | 0.5–1% of loan | قابلة للتفاوض غالباً |
| تقييم العقار | AED 2,500–3,500 | مطلوب من البنك |
| إصدار سند الملكية | AED 580 | رسوم DLD |
| رسوم NOC | AED 1,000–5,000 | من المطوّر (للبيع على المخطط فقط) |
| تأمين العقار | ~0.05% of property /yr | إلزامي؛ يرتّبه البنك عادةً |
| التأمين على الحياة (الرهن العقاري) | متغيّر | مطلوب من معظم البنوك |
قاعدة عامة: خصّص ~27–30% من سعر العقار كمبلغ نقدي مقدّم (الدفعة الأولى وجميع الرسوم) لسكن أساسي لمقيم وافد بقيمة أقل من AED 5M.
EIBOR مقابل السعر الثابت: ماذا تختار
تأتي أسعار الرهن العقاري في UAE بنوعين رئيسيين:
سعر متغيّر مرتبط بـ EIBOR
يُعرض على شكل "EIBOR + X% margin" (مثلاً 3-month EIBOR + 1.99%). EIBOR هو سعر الإقراض بين البنوك في الإمارات، ويُنشر يومياً من قِبل UAE Central Bank. اعتباراً من أوائل 2026، يبلغ 3-month EIBOR نحو 3.7%، لذا فإن رهن 3M-EIBOR + 1.99% يصل إلى ~5.7% إجمالاً. يُعاد ضبط السعر كل 3 (أو 6) أشهر ليتتبع EIBOR. أقل اليوم، لكنه معرّض لتحركات EIBOR لاحقاً.
سعر ثابت (1–5 years)
مثبّت عند سعر واحد لفترة محددة (عادةً 1 أو 3 أو 5 سنوات). بعد انتهاء الفترة الثابتة، يتحوّل القرض إلى سعر متغيّر مرتبط بـ EIBOR. ميزانية يمكن التنبؤ بها على المدى القصير، وغالباً أعلى قليلاً من السعر المتغيّر المكافئ وقت الاقتراض.
قاعدة عامة
إذا كنت تخطط لإعادة التمويل أو البيع خلال 3–5 years، فإن السعر الثابت المطابق لتلك الفترة يمنحك اليقين. وإذا كنت تخطط للاحتفاظ بالعقار 10+ سنوات ويمكنك تحمّل تقلبات أسعار الفائدة، فإن السعر المتغيّر يوفّر عادةً إجمالي فائدة أقل على مدى عمر القرض.
قراءات ذات صلة
الأسئلة الشائعة
يحدّد Central Bank of the UAE (CBUAE) نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بحد أقصى 80% للمشترين الأجانب لأول مرة (للعقارات دون AED 5 million) و85% لمواطني UAE. وللعقارات التي تتجاوز AED 5 million، ينخفض حد LTV إلى 70% للأجانب و75% للمواطنين. وتُحدّد العقارات الثانية بنسبة 60% للأجانب و65% للمواطنين، بغض النظر عن قيمة العقار. وتُحدّد العقارات على المخطط بنسبة 50% للجميع. ولا يمكن أن تتجاوز نسبة عبء الدين الإجمالية (مجموع جميع أقساط القروض) 50% من دخلك الشهري، ولا يمكن أن يتجاوز مبلغ القرض 7× الدخل السنوي للأجانب (8× للمواطنين).
بالنسبة لمقيم أجنبي يشتري سكناً رئيسياً دون AED 5 million، فإن الدفعة الأولى الدنيا هي 20% من سعر العقار، إضافةً إلى رسوم Dubai Land Department (DLD) بنسبة 4%، إضافةً إلى رسوم وسيط ~2%، إضافةً إلى رسوم تسجيل الرهن العقاري؛ لذا خطّط لنحو ~26-27% من قيمة العقار نقداً مقدماً. ويبدأ مواطنو UAE من 15%.
معظم الرهون العقارية في UAE بسعر متغيّر مرتبط بـ EIBOR (EIBOR + هامش مثل 1.5–2.5%)، أو ثابت لفترة أولية (عادةً 1–5 years) ثم يتحوّل إلى مرتبط بـ EIBOR. اعتباراً من أوائل 2026، تتراوح الأسعار المتغيّرة النموذجية من 4.5% إلى 5.7% حسب المُقرض ونسبة LTV وملف المقترض.
أقصى مدة هي 25 years، ويجب سداد القرض بالكامل قبل سن 70 للأجانب الموظفين براتب (65 في بعض البنوك) أو 65 لأصحاب العمل الحر. ويمكن لمواطني UAE التمديد حتى سن 70-75. لذا فإن الرهن العقاري لمدة 25 سنة متاح فقط إذا كان عمرك 45 أو أقل عند الحصول عليه.
نعم، لكن من بنوك مختارة فقط (Mashreq، HSBC Premier، Standard Chartered، Emirates NBD international). تتطلب رهون غير المقيمين عادةً دفعة أولى بنسبة 50%، وسعر فائدة أعلى (غالباً EIBOR + 3–4%)، وإثبات دخل من بلدك الأصلي.
رسوم نقل الملكية لدى Dubai Land Department (DLD): 4% من قيمة العقار. تسجيل الرهن العقاري: 0.25% من مبلغ القرض + AED 290. عمولة الوسيط: عادةً 2% + 5% VAT. رسوم معالجة البنك: 0.5–1% من القرض. تقييم العقار: AED 2,500–3,500. إصدار سند الملكية: AED 580. كما يتطلب البنك عادةً تأمين العقار والتأمين على الحياة.